다주택자 양도세 중과 배제 종료 — 5월 10일부터 세금 폭탄 얼마? 5/9 이전 계약자 잔금 기한 지역별 총정리 2026

 

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다주택자 양도소득세 중과 배제 조치가 2026년 5월 9일 종료됐습니다. 2022년 5월부터 4년간 이어진 한시 유예가 끝난 거예요. 5월 10일부터 조정대상지역 내 집을 팔면 세금이 최대 82.5%까지 올라갑니다.

단, 5월 9일 이전에 계약한 분은 잔금을 나중에 치러도 중과를 피할 수 있습니다. 강남 3구·용산은 계약일로부터 4개월(9월 9일까지), 신규 조정지역은 6개월 이내에 잔금을 처리하면 됩니다. 내 상황이 어디에 해당하는지 지금 바로 확인하세요.

목차

1. 다주택자 양도세 중과란 — 배제가 종료된 이유 2. 5/10 이후 팔면 세금 얼마나 더 내나 3. 5/9 이전 계약자 — 잔금 기한 지역별 총정리 4. 세입자 있는 집 매매 · 주담대 전입 의무 완화 5. 다주택자 절세 전략 — 지금 할 수 있는 것들

1. 다주택자 양도세 중과란 — 배제가 종료된 이유

원래 다주택자가 조정대상지역 내 집을 팔면 기본 양도소득세율에 2 주택은 +20% p, 3 주택 이상은 +30% p의 중과세율이 붙습니다. 오래 보유해도 깎아주는 장기보유특별공제도 적용되지 않아요. 집값이 많이 오른 상황에서 이 중과를 적용하면 세금이 원래 이익의 80%를 넘기도 합니다.

정부는 부동산 거래 시장 침체를 막기 위해 2022년 5월 10일부터 한시적으로 중과를 배제해 왔어요. 그리고 2026년 2월, "더 이상 연장은 없다"라고 공식 발표한 뒤 5월 9일 종료를 확정했습니다. 4년 만에 중과가 부활한 것입니다.

📋

중과 배제 기간 정리배제 시작: 2022년 5월 10일
배제 종료: 2026년 5월 9일
5/10부터: 조정대상지역 다주택자 중과세율 재적용
추가 연장: 없음 (정부 공식 확정)

2022.5.10

중과 배제 시작

2026.5.9

배제 종료일

+20%p

2주택 중과 추가세율

+30%p

3주택+ 중과 추가세율

Photo by Unsplash / 세금 계산 이미지

 

2. 5/10 이후 팔면 세금 얼마나 더 내나

5월 10일 이후 조정대상지역 내 주택을 양도하는 다주택자는 중과세율이 적용됩니다. 지방소득세(양도세의 10%)까지 포함하면 실제 세 부담은 훨씬 커집니다. 양도차익 5억 원을 예로 들어 중과 적용 전후를 비교해 보겠습니다.

💰 양도차익 5억원 · 2주택자 세금 비교 (조정대상지역)

① 중과 배제 기간 (5/9 이전)약 1.5억~2억원

② 5/10 이후 중과 적용 (2주택)약 2.5억~3억원+

③ 차이 (추가 세 부담)약 1억원 추가!

최고세율 (지방세 포함)최대 82.5%

※ 위 금액은 예시이며 보유기간·취득가액·공제 여부에 따라 크게 달라집니다. 정확한 세액은 반드시 세무사 상담을 받으세요.

구분	중과 배제 기간	5/10 이후 중과
2주택자	기본세율만	기본세율 +20%p
3주택 이상	기본세율만	기본세율 +30%p
장기보유특별공제	적용 가능	배제
지방세 포함 최고세율	약 49.5%	최대 82.5%

💥

장기보유특별공제 배제가 더 무섭다중과세율 추가뿐 아니라 장기보유특별공제까지 배제됩니다. 10년 이상 보유했어도 공제를 못 받으니 실질 세 부담이 기하급수적으로 올라갑니다. 10년 보유 주택 기준 최대 30% 공제를 못 받게 되는 거예요.

 

중과 배제 계약일로부터 4개월 이내 유예가능 잔금 기한 지역별 총정리 이미지

3. 5/9 이전 계약자 — 잔금 기한 지역별 총정리

5월 9일까지 매매계약서를 쓰고 계약금을 납부한 경우라면 아직 중과를 피할 수 있습니다. 잔금과 등기는 나중에 처리해도 됩니다. 단, 지역에 따라 잔금 처리 기한이 다르게 적용됩니다.

단순 가계약이나 사전 약정은 인정되지 않습니다. 반드시 정식 매매계약서 작성 + 계약금 납부가 확인되어야 유예 적용이 됩니다. 계약서 날짜와 계약금 입금 확인서를 반드시 보관해 두세요.

지역	잔금 기한	마감일
강남·서초·송파·용산 등 기존 조정대상지역	계약 후 4개월	2026년 9월 9일
2025년 10월 16일 이후 신규 지정 조정지역	계약 후 6개월	2026년 11월 9일
비조정대상지역	중과 해당 없음 (기본세율 적용)

⚠️

잔금 기한 반드시 확인하세요!강남 3구·용산 기준 5월 9일 계약이라면 잔금 마감이 9월 9일입니다. 이 날짜를 넘기면 중과가 적용되니 잔금 일정을 미리 세입자·은행과 조율해두세요. 기한이 빠듯하다면 지금 바로 확인하세요.

📌 네이버 지식iN — 관련 자주 묻는 질문

💬

네이버 지식iN Q&A

5월 9일 전에 계약했는데 잔금을 나중에 치러도 되나요?

중과 배제 계약 기준 적용 여부 질문

🧮

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2주택자 강남 집 팔면 세금 얼마나 나오나요?

다주택자 양도세 중과 세액 계산 질문

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다주택자 장기보유특별공제 배제 — 10년 보유해도 못 받나요?

중과 시 장기보유공제 배제 여부 질문

 

4. 세입자 있는 집 매매 · 주담대 전입 의무 완화

이번 중과 유예 종료와 함께 정부가 시장 충격을 줄이기 위한 보완 조치도 함께 시행했습니다. 세입자가 있는 집의 매매와 주택담보대출 전입 의무가 완화됐어요. 이것이 다주택자들에게는 오히려 매도 기회를 열어준 조치입니다.

항목	기존	변경 후
세입자 있는 집 매매	매수 후 입주 의무 있어 사실상 거래 어려움	세입자 계약 종료까지 입주 안 해도 됨 (단, 2028.2.11까지는 입주)
주담대 전입 의무	대출 실행 후 6개월 내 반드시 전입	세입자 계약 종료 후 1개월 내 전입

✅

세입자 있어도 이제 팔 수 있다기존에는 세입자가 살고 있는 집을 사면 바로 들어가 살아야 했기 때문에 거래가 사실상 막혀 있었어요. 이제는 세입자 계약이 끝날 때까지 기다렸다가 입주해도 됩니다. 단, 아무리 늦어도 2028년 2월 11일까지는 입주해야 합니다.

5. 다주택자 절세 전략 — 지금 할 수 있는 것들

Photo by Unsplash / 절세 전략 이미지

중과가 부활했다고 해서 무조건 불리한 것은 아닙니다. 상황에 따라 취할 수 있는 절세 전략이 있습니다. 다만 개인의 보유 주택 수·지역·보유 기간·취득가액에 따라 전략이 완전히 달라지므로 반드시 세무사와 상담하세요.

💡

지금 당장 확인할 절세 포인트 5가지① 비조정대상지역 주택부터 매각 검토 (중과 해당 없음) ② 1세대 1주택 비과세 요건 충족 여부 확인 ③ 일시적 2주택 비과세 기간(3년) 확인 ④ 임대사업자 등록 요건 검토 ⑤ 증여로 주택 수 줄이는 방안 세무사 상담

🏠

비조정대상지역은 중과 해당 없음중과세율은 조정대상지역 내 주택에만 적용됩니다. 지방 광역시·중소 도시의 비조정대상지역 주택은 중과가 없고 기본세율만 적용됩니다. 보유 주택의 지역을 먼저 확인하세요.

2주택 중과세율

기본세율 +20%p

3주택+ 중과세율

기본세율 +30%p

5/9 이전 계약자 잔금

4~6개월 내

세입자 입주 최종 기한

2028년 2월 11일

 

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